Como a habitação se tornou a maior classe de ativos do mundo

Relatório Especial da Revista The Economist (16 de janeiro de 2020) aponta a riqueza imobiliária como um fenômeno recente.

Em 1762, Benjamin Franklin partiu da Inglaterra para a Filadélfia depois de vários anos fora. Em sua chegada, ele ficou chocado com o que viu. “A expansão da vida é um avanço muito grande na minha ausência”, escreveu ele a um amigo. Habitação, ele pensou, tornou-se particularmente caro. “O aluguel de casas antigas e o valor das terras … triplicaram nos últimos seis anos”, reclamou.

Se Franklin estivesse vivo hoje, ele ficaria furioso. Nos últimos 70 anos, a habitação sofreu uma transformação notável. Até meados do século XX, os preços das casas em todo o mundo rico eram bastante estáveis ​​(ver gráfico). A partir de então, porém, eles cresceram tanto em relação ao preço de outros bens e serviços quanto em relação à renda. Os aluguéis aumentaram também. O Centro Conjunto para Estudos de Habitação da Universidade de Harvard constata que a mediana do aluguel americano aumentou 61% em termos reais entre 1960 e 2016, enquanto a renda mediana do locatário cresceu 5%. Nas terras agrícolas do século XVIII, era a maior classe de ativos do mundo. No século 19, as fábricas usadas para alimentar a Revolução Industrial ocuparam o primeiro lugar. Agora é habitação.

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Riscos de Nova Crise Imobiliária

Relatório Especial da Revista The Economist (16 de janeiro de 2020) adverte: uma década depois da crise imobiliária, novos riscos estão surgindo por conta de “Bancos-sombra” originarem cerca de metade das hipotecas da América.

 

Durante a transmissão do 39º Super Bowl em 2005, houve um anúncio de hipotecas de uma empresa chamada Ameriquest. “Não julgue muito rápido”, dizia o slogan. “Nós não vamos”. A Ameriquest também patrocinou o show de intervalo, onde Paul McCartney abriu com “Drive My Car”. Dois anos depois, a empresa não existia mais, parte da crise mais ampla no mercado de hipotecas que provocou uma recessão global e quase causou o colapso do sistema financeiro.

 

Onze anos depois, no 50º Super Bowl, um anúncio semelhante apareceu para outro credor, o Rocket Mortgage. Um mágico, um ciclista e até uma criança tentam usar o aplicativo para solicitar financiamento residencial. “Botão, obtenha hipoteca”, dizia o slogan. Pelo Super Bowl em 2018, o Rocket disse que era o maior credor de hipotecas do país, levando alguns americanos a se perguntarem se alguma lição foi aprendida com o colapso global.

 

Certamente o sistema regulatório dos bancos foi transformado. Na década de 2000, a maioria das regulamentações financeiras era “microprudencial”, com foco na solidez de bancos individuais. Agora a regulamentação “macroprudencial” é a norma. A idéia é garantir que o sistema financeiro como um todo possa suportar surpresas desagradáveis. O “Macropru” é útil em um mundo de baixas taxas de juros. Quando o empréstimo é barato, as famílias podem aumentar os preços das casas para níveis insustentáveis. Mas, como o aumento das taxas de juros não corresponde às necessidades da economia em geral, são necessárias medidas direcionadas.

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Habitação: raiz de muitos dos problemas do mundo rico

Relatório Especial da Revista The Economist (16 de janeiro de 2020) afirma: a crise financeira de 2008-10 ilustrou os imensos perigos de um mercado imobiliário mal administrado. Nos Estados Unidos, no início e meados da década de 2000, empréstimos hipotecários irresponsáveis, às vezes ilegais, levaram muitas famílias a acumular mais dívida do que podiam sustentar. Entre 2000 e 2007, a dívida das famílias americanas aumentou de 104% da renda familiar para 144%. Os preços das casas aumentaram 50% em termos reais. A onda de inadimplência que se seguiu levou a uma recessão global e quase derrubou o sistema financeiro.

 

Entre as décadas de 1960 e 2000, um quarto das recessões no mundo rico foi associado a fortes quedas nos preços das casas. As recessões associadas a restrições de crédito e aumento dos preços das casas foram mais profundas e duraram mais do que as outras recessões. No entanto, os danos causados ​​pelos mercados imobiliários mal administrados são muito mais profundos do que as crises e recessões financeiras, por mais prejudiciais que sejam. Nos países ricos, e especialmente no mundo de língua inglesa, a habitação é muito cara, prejudicando a economia e envenenando a política. E está se tornando cada vez mais: desde os baixos preços pós-crise, os preços globais reais das casas aumentaram 15% desde então, levando-os muito além do pico anterior à crise.

 

Os políticos tradicionalmente gostam quando os preços das casas aumentam. As pessoas se sentem mais ricas e, portanto, tomam emprestado e gastam mais, dando à economia um bom impulso, eles pensam. Quando todos estão se sentindo bem com sua situação financeira, os políticos titulares têm mais chances de reeleição.

 

Mas existe outro lado. Habitações caras são inequivocamente ruins para a crescente população de locatários do mundo rico, forçando-os a reduzir os gastos com outros bens e serviços. E uma política econômica que se baseia em compradores de imóveis assumindo grandes dívidas não é sustentável. No curto prazo, encontra um estudo do FMI, o aumento da dívida das famílias impulsiona o crescimento econômico e o emprego. Mas as famílias precisam restringir os gastos para pagar seus empréstimos; assim, em três a cinco anos, esses efeitos são revertidos: o crescimento se torna mais lento do que teria sido antes e as chances de uma crise financeira aumentam.

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Financiamento a Empresas retoma Patamar Pré-Crise

As emissões domésticas no mercado de capitais totalizaram R$ 396,1 bilhões em 2019, o que corresponde a um aumento de 59,3% em relação ao ano anterior. A despeito da participação relevante, os ativos de renda fixa reduziram sua participação no total emitido, de 89,1% para 68,2%, decorrente da maior colocação das ações, que subiram de 4,5% para 22,8%, além dos Fundos de Investimentos Imobiliários que registraram elevação de 6,3% para 9,0%. Este movimento respondeu à redução de 200 pontos base da Taxa Selic em 2019, o que induziu uma realocação dos recursos para o mercado acionário ao longo do ano passado.

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No mercado de renda variável, o grande destaque foram as ofertas subsequentes de ações (follow-ons) que saíram de R$ 4,5 bilhões para R$ 79,9 bilhões, um aumento de mais de 1500,0%, o que corresponde à uma elevação no número de operações de 3 para 37 negócios. Já os IPOs, a oferta inicial de ações, passaram de R$ 6,8 bilhões para R$ 10,2 bilhões, um aumento de 51,7%. Este aumento não se refletiu no número de operações: aumentou apenas de três para cinco negócios em 2019.

As emissões de debêntures mantiveram o perfil de crescimento anual que vem ocorrendo desde 2017, com aumento do volume emitido, de R$ 153,7 bilhões em 2018 para R$ 173,6 bilhões, participação predominante dos investidores institucionais nas ofertas públicas, 51,8% para 53,8% e elevação do prazo médio de colocação, de 5,9 para 6,5 anos. A parcela de debêntures emitida em 2019 caiu em relação ao ano anterior, de 61,8% para 43,8%, queda explicada pelo aumento relativo das operações com ações.

Já as debêntures incentivadas emitidas sob o artigo 2º da Lei 12.431, direcionadas a projetos de infraestrutura e com isenção de IR para pessoas físicas, passaram de R$ 21,8 bilhões para R$ 33,2 bilhões em captação, o que corresponde a um aumento do número de operações no mercado primário de 65 para 70 negócios. O prazo médio de colocação registrou elevação de 10,3 para 12,6 anos.

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A melhora do segmento imobiliário na economia reativou as operações de FIIs (Fundos de Investimentos Imobiliários), sobretudo no segundo semestre. O volume emitido deste instrumento mais do que dobrou em 2019, de R$ 15,7 bilhões para R$ 35,8 bilhões, já representando 9,0% do total emitido no mercado de capitais ano passado. As pessoas físicas continuam como os principais subscritores das ofertas públicas de FIIs com 54,6% do total colocado.

As captações externas totalizaram US$ 25,4 bilhões contra US$ 15,4 bilhões de 2018. Deste total, 95% foram com títulos de dívida e o restante em operações com renda variável. As maiores captações do ano foram de uma emissão soberana de títulos do Governo brasileiro e outra, também de renda fixa, da Petrobrás, ambas no valor de U$$ 3,0 bilhões.

Por Sérgio Tauhata (Valor, 10/01/2020) informa a captação por PJ com ações em ofertas subsequentes e dívida via debêntures compensa recuo do BNDES.

O financiamento do setor corporativo brasileiro já retornou ao patamar visto antes da recessão. Mas, ao contrário dos períodos anteriores à crise, o impulso, dessa vez, vem do forte crescimento dos setores de dívida privada e de renda variável. O mercado de capitais tem substituído com muita folga a queda do crédito subsidiado do BNDES. Além disso, as concessões de empréstimos bancários às empresas, que vivenciaram crescimento mais lento na crise econômica, voltaram a acelerar a partir de 2019.

Segundo levantamento do Centro de Estudos do Mercado de Capitais (Cemec), integrado à Fipe, a soma das captações das empresas não financeiras por meio de ações e renda fixa no país e os desembolsos do BNDES alcançaram R$ 314,15 bilhões em 12 meses até setembro de 2019. Trata-se de patamar quase igual ao de 2013, quando o banco de fomento atingiu o recorde de concessões no crédito subsidiado, de R$ 190,4 bilhões. Continuar a ler

Risco Mundial: Juro Baixo – Endividamento – Capital Especulativo em Bolsa de Valores – Boom e Crash

Victor Rezende e Lucas Hirata (Valor, 18/12/2019) advertem quanto ao risco da crise de 1929 se repetir quase um século depois.

O ambiente global de taxas de juros mais baixas já se reflete em um aumento significativo da dívida mundial. Ele deve fechar o ano no nível recorde de US$ 255 trilhões. Com o alto endividamento observado em empresas não financeiras, analistas e instituições reguladoras têm se mostrado mais preocupadas com a questão.

O Federal Reserve (Fed) é uma das mais recentes a emitir sinais de alerta nesse sentido, em linha com o pensamento de profissionais conscientes do fato: ainda se a dívida não se mostrar uma ameaça iminente para o sistema financeiro, choques comerciais e a desaceleração global podem expor vulnerabilidades em empresas alavancadas e em estruturas não testadas de mercado.

Nos EUA, a dívida corporativa está em torno de 45% do Produto Interno Bruto (PIB), maior nível desde a Segunda Guerra. O cenário de crescimento econômico deve ser monitorado. Duas coisas poderiam mudar esse ambiente:

  1. uma elevação substancial das taxas de juros e
  2. uma deterioração do fluxo de caixa das empresas, o que poderia ocorrer em um cenário de desaceleração da atividade econômica.

Se as taxas de juros aumentarem bastante, as empresas veriam seus custos subirem e poderiam ter alguns problemas, mas isso não deve acontecer no curto prazo. O Fed deve manter sua política monetária inalterada ao longo de 2020 — e com mais capital especulativo inflar a bolha de ações na bolsa de valores de NYC.

Quanto a um desaquecimento econômico adicional, várias situações poderiam causar um choque negativo forte. Como exemplos:

  1. uma deterioração substancial das relações sino-americanas e
  2. um cenário em que tropas chineses invadissem Hong Kong. Continuar a ler

Recessionistas contra Crédito: Aversão ao Risco do Capitalismo pela confusão entre fluxos e estoques

Economistas-chefes de bancos buscam “fazer a cabeça” de seus patrões contra o crédito! Não lhes custa nada o excesso de cautela por aversão ao risco atávica. A preferência pela liquidez ocupa seus “corações e mentes” em lugar da alavancagem financeira. Esta aumenta a economia de escala, logo, a produtividade e o lucro. Eles se esquecem: a preferência pela rentabilidade define o capitalismo!

Flávia Furlan (Valor, 11/12/2019) avalia: o crédito à pessoa física acelerou no último ano — e vem crescendo acima da tendência histórica. Bastou essa retomada para acender um “sinal amarelo” diante de:

  1. o endividamento ainda elevado das famílias,
  2. a deterioração dos indicadores de inadimplência e
  3. a lenta recuperação do mercado de trabalho.

Esse tom mais alarmista não avalia a relação entre fluxos de juros e renda. Eles mesmo fazem (falsas) projeções de recuperação mais forte da economia em 2020, acima de 2%, e não confiam na manutenção de juros nas mínimas históricas ser repassado para novo crédito?!

Levantamento realizado pela economista-chefe da XP Investimentos mostra a carteira de crédito para indivíduos ter atingido o recorde de 27,5% do Produto Bruto Interno (PIB) em outubro de 2019, ficando 0,62 ponto percentual acima da tendência, segundo série iniciada em 2002. Oh!!!

O indicador, conhecido como “hiato do crédito”, sinaliza aquecimento do mercado de empréstimos e financiamentos [?!]. Isto porque o avanço do estoque em relação ao PIB está pouco acima da tendência de longo prazo!

Hiatos positivos indicariam aumento da inadimplência em dois a três trimestres. Automatismo de cérebro Tico-e-Teco (“2 neurônio” sem S) funciona assim tipo gangorra…

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Crédito Rural Subsidiado

Cristiano Zaia, Estevão Taiar e Rafael Walendorff (Valor, 28/11/2019) informam: com a taxa básica de juros (Selic) da economia em 5% ao ano, o mais baixo patamar da história, começa a haver no mercado um “empoçamento” de crédito rural subsidiado. Os desembolsos baseados em depósito à vista — uma das principais fontes de recursos nessa frente — recuaram 20% nos quatro primeiros meses desta safra 2019/20 (julho a outubro) em relação ao mesmo período da temporada passada, para R$ 19,5 bilhões, e essa tendência poderá se aprofundar.

De acordo com dados do Banco Central (BC), entre as principais linhas com recursos controlados pelo governo, seja por meio de percentual de direcionamento obrigatório ou de subsídios, os empréstimos de custeio agropecuário voltados a grandes produtores baseados em depósitos à vista caíram 45% na comparação, para R$ 7,1 bilhões.

Em duas recentes audiências no Congresso, o presidente do BCB, Roberto Campos Neto, chamou a atenção para o movimento. “Pela primeira vez na história” há crédito rural direcionado “empoçado” nos bancos, disse ele no Senado. Há recursos disponíveis, mas a demanda está fraca, reflexos da política induzida pela equipe econômica de estimular o aumento da concorrência, o uso de fontes alternativas de financiamentos.

A taxa de juros longa característica das linhas com recursos do BNDES subiu tanto a ponto de alguns produtores não estão querendo dinheiro subsidiado, estão querendo ir no mercado porque é mais fácil e tem menos burocracia. O crédito direcionado total, não apenas o rural, teve mais uma forte queda neste ano. Do fim de 2015 até setembro deste ano, os empréstimos direcionados passaram de 49,2% do total de crédito do Sistema Financeiro Nacional (SFN) para 43,5%. Pior, ela é intencional.

De “cara-limpa” (ou sem vergonha) o prócer do ultraliberalismo confessa: “Queremos tirar o governo e colocar o setor privado no lugar”! Continuar a ler