Financiamento Imobiliário: Estado Atual

Sérgio Tauhata (Valor, 13/04/2021) permite-me a atualização de dados a serem usados por mim em aula/palestra sobre o financiamento habitacional no Brasil.

crédito imobiliário deve bater novo recorde neste ano, apesar do cenário de recrudescimento da pandemia e do início de um novo ciclo de alta de juros. Segundo projeções da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), as novas concessões de financiamento habitacional podem fechar 2021 com um volume de R$ 160 bilhões, ou seja, 27% acima do verificado em 2020, que até o momento ostenta o título de melhor ano do setor.

O crédito imobiliário no ano passado avançou 57,5% em relação a 2019. O resultado de R$ 123,97 bilhões marcou um novo recorde histórico ao superar o pico anterior de 2014, de acordo com a Abecip. Após anos de recessão e custos altos de financiamentos, a demanda represada foi destravada com a queda de juros às mínimas históricas, o que levou ao forte crescimento registrado no momento.

Os dados da associação mostram que o ritmo de concessões se manteve forte no início de 2021. Os financiamentos com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) atingiram R$ 12,45 bilhões em fevereiro, recorde nominal para esse mês na série histórica iniciada em 1994. O montante superou em 1,3% o de janeiro e quase dobrou – com crescimento de 95,3% – comparado a fevereiro de 2020, quando foram financiados R$ 6,38 bilhões.

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Queda de Consumo e Aumento de Poupança não implicam em Investimento com Governo Inerte

Eduardo Cucolo (FSP, 18/02/21) noticia: a pandemia incentivou famílias e empresas brasileiras a pouparem. Foram acumulados mais de R$ 756 bilhões em 2020, segundo levantamento realizado pelo pesquisador Carlos Antonio Rocca. Ele coordena o Cemec-Fipe (Centro de Estudos de Mercado de Capitais da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas).

O número corresponde a cerca de 15% do PIB (Produto Interno Bruto) do período.

As empresas responderam pela maior parte dos recursos, R$ 491 bilhões. As famílias, por sua vez, reuniram R$ 265,3 bilhões. Segundo Rocca, trata-se de um valor inédito e que pode contribuir para a recuperação da economia neste ano.

O levantamento mostra, por exemplo, como as famílias rebalancearam os investimentos financeiros. Até o terceiro trimestre de 2020, colocaram R$ 133,9 bilhões em depósitos a prazo, como CDBs, R$ 120,7 bilhões na caderneta de poupança e R$ 56,4 bilhões em ações. No entanto, de outro lado, sacaram R$ 63,7 bilhões de fundos de investimentos, por exemplo (veja infográfico).

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Finanças das Famílias

Ana Conceição (Valor, 26/01/21) informa: em 2020, as famílias bateram recorde de endividamento e destinaram parcela maior da renda para o pagamento de débitos. A despeito disso, a inadimplência caiu por causa, entre outros motivos, da renegociação de dívidas e carência no pagamento de parcelas.

Assim, as famílias entraram em 2021 em situação de crédito mais confortável em relação à crise anterior de 2015-2016. Mas a perspectiva de aumento de juros, o desemprego em alta e o fim dos programas de transferência de renda podem se traduzir em um cenário menos favorável. Economistas preveem aumento na inadimplência, mas não para níveis vistos há cinco anos.

Segundo o Banco Central, o endividamento das famílias no sistema financeiro chegou a 50,26% em outubro (dado mais recente), o maior percentual desde 2005, primeiro ano da série, e um aumento de 5,47 pontos percentuais com relação ao mesmo período em 2019, quando era de 44,79%. Este salto na comparação anual é também o maior da série histórica. Da alta de 5,47 pontos, 3,17 pontos são de dívidas em geral, e 2,3 pontos, do financiamento imobiliário.

As famílias também viram crescer a parcela da renda comprometida com o pagamento de dívidas, mas em menor magnitude: de 20,14% para 21,65%, entre outubro de 2019 e de 2020. Já a inadimplência no crédito livre para pessoa física caiu desde o pico recente de 5,6%, em maio, e chegou a 4,5% em outubro. Em novembro, desceu a 4,3%. Em 12 meses, a queda é de 0,7 ponto percentual, segundo o BC. Na crise anterior, em 2015-2016, o endividamento caiu e a inadimplência subiu.

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Movimentação Financeira em 2020

Meus companheiros apreciam falar em “fase do capitalismo financeiro” ou “financeirização”. Dizem: “a financeirização dos processos econômicos há décadas se alimenta da apropriação dos ganhos de produtividade, essencialmente possibilitados pela revolução tecnológica, de forma radicalmente desequilibrada”. Ou: “gerou-se uma dinâmica de transformação de capital produtivo em patrimônio financeiro: a economia real é sugada pela financeirização planetária”. Esta seria provocada pela migração de recursos do fomento econômico por meio de investimentos produtivos para ganhos improdutivos por meio de aplicações financeiras. Não observam o ciclo de endividamento e o transcurso da fase de desalavancagem financeira.

O estudo do caso excepcional do ano de 2020, o da pandemia (e consequente distanciamento social), comparado a outros anos, é ilustrativo a respeito se o sistema financeiro nacional serve ou não aos cidadãos e às empresas não-financeiras do país. Estão sendo publicadas as estatísticas referentes ao ano completo, seja pelo Banco Central do Brasil, seja pela ANBIMA. Aguardo as do FGC, publicadas até novembro.

Segundo o BCB, em 2020, o crédito ampliado ao setor não financeiro totalizou R$ 12 trilhões, equivalente a 162,1% do PIB, bem acima de 138,7% em 2019 e 134% em 2018. Esse saldo representou expansão de 16,9% no ano, acelerando em relação ao crescimento de 9,5% observado em 2019. 

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Debêntures como Substitutas do BNDES?!

Ana Paula Ragazzi (Valor, 06/01/2021) informa: captação de recursos no mercado local de dívida perdeu força em 2020, após quatro anos de crescimento. Resgates em fundos de crédito privado e as incertezas provocadas pela pandemia levaram não só a uma redução no volume de emissões de debêntures como fizeram com que os bancos voltassem a ser protagonistas desse mercado, ao encarteirar boa parte dos papéis.

Depois de atingir o recorde de R$ 170 bilhões em 2019, as emissões de debêntures com esforços restritos de distribuição (que concentram essas operações) deverão mostrar redução em 2020 pela primeira vez desde 2015. As estimativas apontam para uma queda de 40% nos volumes, para cerca de R$ 103 bilhões – esse valor é uma estimativa a partir de dados da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima), que mostravam R$ 90 bilhões em operações até novembro, e da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), que apontavam para mais R$ 13 bilhões em operações liquidadas no mês de dezembro, até o dia 28.

Ainda de acordo com a Anbima, em 2020 os bancos ficaram com 72% dos papéis, ou perto de R$ 65 bilhões, conforme os dados acumulados até novembro. Em 2019, os mesmos bancos haviam encarteirado 43% das operações, o equivalente a R$ 73 bilhões.

Já os fundos, que em 2019 absorveram R$ 87 bilhões ou 51% do total emitido, no ano passado, ao lidar com resgates sem precedentes na crise, ficaram com apenas R$ 15,5 bilhões, ou 17,9% do que foi emitido até novembro.

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Fundos Carregadores de Ativos Estrangeiros?! E a DPMFi?!

Juliana Schincariol e Sérgio Tauhata (Valor, 02/12/2020) informam: a  Comissão de Valores Mobiliários (CVM) propôs em minuta colocada em audiência pública a possibilidade de investidores do varejo terem acesso aos fundos com carteira 100% alocada no exterior e aos fundos de investimento em direitos creditórios (FIDCs), ambos atualmente restritos a perfis classificados como, no mínimo, qualificados, ou seja, com patrimônio financeiro acima de R$ 1 milhão. Além disso, o regulador pretende criar uma nova categoria de FIDCs, a de socioambientais.

A autarquia vai ouvir O Mercado — por que não escutar os macroeconomistas? — sobre as propostas para modernização das normas de fundos de investimento – atualmente contidas na Instrução CVM 555 – e de FIDCs, regulados pela Instrução CVM 356. As novas regras para os veículos farão parte de uma mesma resolução. A minuta busca regulamentar várias mudanças já previstas na Lei da Liberdade Econômica, além de introduzir inovações, como é o caso do acesso ao público em geral dos fundos internacionais e FIDCs.

Editada em 2019, a Lei da Liberdade Econômica abriu a possibilidade de limitar a responsabilidade de cada cotista ao valor de suas cotas e estabeleceu a previsão de a responsabilidade dos prestadores de serviços ser restrita aos seus próprios atos ou omissões. A legislação passou a permitir ainda os fundos serem um grande guarda-chuva, abarcando várias classes de cotas, estratégias e políticas de investimentos, sem, contudo, misturar o patrimônio de cada uma.

A minuta da CVM é composta por uma seção principal, que contém regras gerais, aplicáveis a todos os fundos de investimentos, e por dois anexos, nos quais são tratadas as especificidades dos fundos de investimentos financeiros. Outros anexos serão acrescentados, conforme o regulador avance na consolidação de normas, caso de fundos de investimentos imobiliários (FII) e fundos de investimentos em participações (FIP). Os comentários do mercado serão recebidos pela CVM até 2 de abril de 2021, assim a implementação da regra ficará para o próximo ano.

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Crédito para Desesperados

A demanda de crédito da população de baixa renda aumentou de setembro em diante, num movimento simultâneo à redução do valor pago pelo governo no auxílio emergencial.

A Serasa Experian detectou essa tendência já em setembro e ela se repetiu em outubro de 2020. A procura por crédito aumentou 4,5% no mês passado, impulsionada por pessoas com renda até R$ 2 mil por mês. O maior crescimento, de 4,8%, veio de brasileiros com renda mensal de até R$ 500.

O birô de crédito atrela esse fenômeno à necessidade dos consumidores de buscar recursos para honrar compromissos financeiros quando o benefício recebido do governo foi reduzido à metade. Com o desemprego ainda elevado e a recuperação da economia incompleta, uma parcela dos beneficiários teve de recorrer a outras fontes para fazer as contas fecharem. “Não é uma demanda ligada a consumo, mas à necessidade de honrar compromissos financeiros”, afirma Luiz Rabi, economista da Serasa.

Bancos, cooperativas, fintechs e financeiras atendem o público de renda mais baixa. Em alguns, o movimento é perceptível. Em outros, nem tanto ou pelo menos não é tão clara a relação com a queda no auxílio.

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Ampliação e Encurtamento da Dívida Pública: Aparente Paradoxo

É possível ampliar e encurtar?! Sim, recentemente, aumentou o volume financeiro e encurtou o prazo médio da Dívida Pública Mobiliária Federal interna (DPMFi).  A Dívida Bruta do Governo Geral (DBGG) passou de R$ 5,5 trilhões, no fim do ano passado, para R$ 6,5 trilhões, no fim do 3º trimestre do ano corrente. Aumentou de 75,8% do PIB para 90,6% do PIB, considerando a queda nominal do PIB de R$ 7,257 trilhões para R$ 7,213 trilhões, segundo estimativa do Banco Central do Brasil (BCB).

Nas emissões de títulos de dívida pública, em setembro de 2020, o destaque foi para a venda de títulos prefixados (87,7% do total) e indexados a índice de preços (7,8% do total). No ano corrente, o resgate líquido acumulado na DPMFi até setembro foi de R$ 640,1 milhões. Devido aos maiores níveis de emissão, o total emitido em 2020 até setembro (R$ 798,3 bi) já superava o total emitido em 2019 (R$ 759,3bi).

Em relação ao prazo das emissões, destacaram-se as ofertas dos títulos prefixados (LTN) de 6 meses e de 12 meses, dada a atual preferência dos investidores por ativos menos arriscados e mais líquidos no mercado doméstico de títulos públicos. Títulos de dívida pública pós-fixados (LFT) com Selic, atualmente em 2% aa, diminuíram sua participação relativa de 30% em dezembro de 2019 para 22,6% em setembro de 2020.

Como os prefixados (de 26% para 24,8%) e os indexados com índice de preços (de 22% para 19%) também reduziram seus relativos, os títulos cambiais se elevaram de 3% para 6% no período de 3 trimestres. Sinaliza a tensão do mercado de câmbio com fuga de capital para o dólar.

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Elevação do Grau de Endividamento Mundial e Retrocesso da Economia Brasileira

Comércio BR-EUA 2008-jan-set2020

Sérgio Tauhata (Valor, 14/10/2020) informa: as medidas monetárias e fiscais que forneceram suporte às economias no mundo ajudaram a conter riscos de curto prazo, mas algumas vulnerabilidades financeiras se intensificaram como consequência não intencional dessas ações, aponta o Relatório de Estabilidade Financeira Global do Fundo Monetário Internacional (FMI), divulgado no dia 13/10/2020. O documento aponta como principal efeito colateral das injeções maciças de liquidez o alto nível de endividamento. Ele pode levar a uma crise de solvência.

Segundo o diretor do departamento monetário e de mercado de capitais do fundo, Tobias Adrian, um dos responsáveis pelo estudo, uma piora do ambiente de liquidez impactaria empresas e governos com maior grau de endividamento. “Uma nova crise de liquidez pode facilmente se transformar em insolvências, especialmente se a recuperação econômica demorar”, aponta.

As “medidas extraordinárias de afrouxamento de políticas monetárias e um suporte fiscal maciço” foram essenciais conter os riscos da crise derivada da pandemia. O diretor do FMI afirma que os principais bancos centrais expandiram seus balanços em mais de US$ 7,5 trilhões até o momento. Essa atuação das autoridades “estabilizou os mercados financeiros, impulsionou o sentimento do investidor e manteve o fluxo de crédito”.

A injeção de recursos e liquidez, por meio de estímulos monetário e fiscais, porém, trouxe efeitos indesejados ainda que não intencionais. Há, por exemplo, uma persistente desconexão entre os mercados financeiros, com a alta de preços dos chamados ativos de risco, e a economia real, que mostra fraqueza em várias regiões do mundo.

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Oferta de Ações sem Bons Fundamentos antes da Explosão da Bolha

IPOs e Follow-ons 2007-out2020

Sérgio Tauhata (Valor, 13/10/2020) informa: o ano de 2020 já entrou para a história do mercado de ações. O volume financeiro das ofertas iniciais (IPO) e subsequentes (follow-on) até o momento supera, nominalmente, em R$ 4,5 bilhões toda a captação de 2019 e em R$ 24 bilhões o segundo melhor período da bolsa, abaixo do ocorrido em 2007.

Neste ano, até 9 de outubro, as 38 operações, das quais 20 foram ofertas iniciais, movimentaram R$ 94,1 bilhões, segundo levantamento com base em dados da B3. No ano passado todo, foram R$ 89,6 bilhões em 38 ofertas, sendo apenas cinco IPOs. Há 13 anos, a janela de ofertas de ações teve o melhor desempenho em termos de IPOs: das 76 operações, que captaram R$ 70,1 bilhões, 64 foram aberturas de capital, com um volume somado de R$ 55,6 bilhões.

O recorde deste ano desconsidera, no entanto, a megacapitalização da Petrobras, que levantou R$ 120,4 bilhões em 2010, auge da euforia com a exploração do pré- sal. Naquele ano, sem considerar a estatal, o volume de ofertas somou R$ 29 bilhões.

Somente em outubro já foram realizadas quatro ofertas até o momento. Elas se somam às 34 operações concluídas entre janeiro e setembro. O grupo varejista Mateus obteve R$ 4,6 bilhões em seu IPO, na maior oferta inicial de ações do ano por enquanto. Em outra abertura de capital, a empresa de logística Sequoia conseguiu R$ 1 bilhão. Já a fabricante de cosméticos Natura captou R$ 5,6 bilhões no segundo follow-on do ano e a Suzano levantou R$ 6,9 bilhões em uma oferta subsequente, dando saída para o BNDES.

Até o momento, 2020 soma R$ 27,2 bilhões em IPOs, mas o ano tem potencial para igualar ou, talvez, superar a marca de 2007 em termos de volume financeiro. Isso porque só entre as operações que já definiram as faixas indicativas de preços e aquelas anunciadas, mas que ainda não decolaram, o montante com abertura de capital poderia atingir R$ 47 bilhões, cifra R$ 8 bilhões abaixo do recorde de 13 anos atrás. Mas o volume não considera novas ofertas que podem surgir ou ainda serem retomadas até o fim do ano.

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MCMV Reconfigurado Para Pior

Componentes do Déficit Habitacional 2004-2017-2019

Anaïs Fernandes (Valor, 07/10/2020) informa sobre a deturpação política eleitoreira em desfavor do programa MCMV: a ampliação de políticas habitacionais do Brasil com uma frente voltada à regularização fundiária e à melhoria das moradias aparenta ser um aspecto positivo, mas esconde a fragilidade do programa Casa Verde Amarela, avaliam especialistas. Se, por um lado, a medida permite encarar o déficit habitacional como um problema não possível de ser resolvido apenas com novos empreendimentos, por outro, as condições propostas são limitadas para permitir um avanço robusto.

Substituto do Minha Casa Minha Vida (MCMV), o programa foi encaminhado via medida provisória ao Congresso em agosto de 2020. Sem recursos para subsidiar imóveis à população carente nos moldes do MCMV, dá prioridade à regularização fundiária (para famílias com renda mensal de até R$ 5.000) e à melhoria habitacional (renda de até R$ 2.000). A meta é regularizar 2 milhões de moradias e promover melhorias em 400 mil até 2024. Segundo o IBGE, em 2019, o Brasil tinha 5,1 milhões de domicílios em aglomerados subnormais, isto é, ocupações irregulares, com carência de serviços públicos essenciais.

A previsão do governo é disponibilizar, ainda neste ano, R$ 500 milhões do Fundo de Desenvolvimento Social (FDS) para a iniciativa. “Existe mérito em colocar regularização fundiária e melhoria habitacional junto à produção de unidades, mas R$ 500 milhões é gota no mar”, diz Ermínia Maricato, professora da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP e coordenadora do projeto BrCidades. “Intervenções no espaço já construído também são fundamentais, mas o dinheiro é pouco. É um programa mais conceitual.”

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Desintermediação e Reintermediação Bancária

Ana Paula Ragazzi (Valor, 28/08/2020) informa: depois de um mês fraco para as emissões de debêntures em julho, agosto caminha para encerrar com volumes próximos a abril, que fechou com R$ 15,6 bilhões em novos papéis.

A maioria das emissões segue com esforços restritos de colocação, mas os bancos também já estão dispostos a testar as ofertas que incluem o investidor de varejo. As duas primeiras ofertas do ano via Instrução 400 da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) estão em análise na autarquia. São debêntures de infraestrutura. Elas contam com incentivo fiscal para a pessoa física, de Eneva e da Usina Termelétrica Pampa Sul, que pertence à Engie Brasil.

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