Déficit Habitacional: Sem Casa, Sem Vida

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Quando a serenidade voltar ao País, os discursos de ódio se esvaziarem, e o bom senso voltar a predominar na maioria do eleitorado em 2018, elegendo novamente um Governo Social-Desenvolvimentista, desta vez acompanhado de uma maioria como base governista composta por uma Frente Ampla de Centro-Esquerda, a história recente será revista. Todos os brasileiros lúcidos, baseados em números objetivos, perceberão que o primeiro mandato do Governo Dilma (2011-2014) foi quando mais se fez esforço no combate ao déficit habitacional brasileiro.

O mercado imobiliário apostava em projetos de moradia popular e social para estancar a queda nas atividades do setor há um ano atrás. Nas estatísticas do Sindicato da Construção de São Paulo (Sinduscon-SP), a construção imobiliária caiu 9,3% no primeiro trimestre de 2016, em comparação a igual período de 2015. As vendas de unidades foram 17% menores. A retração se espalhava por todos os segmentos, com maior impacto no de alta renda. Em consequência da volta da Velha Matriz Neoliberal e do golpismo predominante, inclusive com locaute empresarial, o déficit habitacional para as famílias de baixa e média renda voltaria a crescer.

déficit por moradia alcançou 6,1 milhões de famílias em 2014 — o que significa 1,9% de aumento em relação ao número apurado em 2009. O acréscimo está relacionado à maior pressão sobre a renda das famílias com aluguel. O valor proporcional à renda cresceu nos últimos anos, ampliando a procura pela casa própria.

Entre 2009 e 2015, o programa MCMV contratou 4,157 milhões de unidades habitacionais, envolvendo R$ 287,8 bilhões em recursos. A maior parte das obras está concluída ou em fase final de produção. Apenas 17% das unidades contratadas (com investimentos orçados em R$ 49,2 bilhões) estavam com menos de 50% da obra executada até o final de 2015. O programa tem impactos importantes na melhoria da qualidade de habitação no país. É natural que mais famílias busquem esta forma de adquirir um imóvel.

Dados divulgados pelo estudo do PMCMV mostram que a coabitação – quando mais de uma família divide o mesmo imóvel – caiu 25,6% desde o início das entregas. Observou-se ainda queda (-24,4%) no número de domicílios rústicos ou improvisados. “Os avanços sociais são inquestionáveis”, defende.

O PMCMV era uma das esperanças para reanimar a construção imobiliária, por ter impacto comprovado sobre a cadeia produtiva. De acordo com o estudo da FGV, encomendado pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), se o programa acabasse com o governo golpista, o efeito seria devastador na economia. O corte nos investimentos chegaria a R$ 158,8 bilhões e 2,8 milhões trabalhadores perderiam o emprego. A arrecadação fiscal cairia R$ 37,3 bilhões. Dito e feito!

Uma expansão de 100% no volume de financiamentos aumenta em cerca de 10% o número de domicílios, aponta estudo feito por Lilian Pacheco de Medeiros Ferro, da Canvas Capital, Gabriel de Abreu Madeira, da Universidade de São Paulo e Fani Léa Cymrot Bader, do Departamento de Estudos e Pesquisas (Depep) do Banco Centra (BC).

No trabalho “Crédito e Formação de Domicílios no Brasil”, os pesquisadores se dispõem a investigar a relação entre crédito imobiliário e déficit habitacional. A íntegra está disponível no site do BC e não necessariamente reflete a visão da instituição sobre o tema.

“Os resultados indicam que o financiamento é um condicionante importante da decisão de formação de domicílio no Brasil. Dada a relevância do problema de déficit habitacional, estes resultados apontam para a importância de se aprimorar o acesso a mecanismos de financiamento a moradia. Estes mecanismos podem incluir tanto o mercado de crédito, como outras alternativas, como o mercado de aluguéis, que não é perfeitamente acessível a todo o conjunto da população brasileira”, escrevem os autores na conclusão.

Os pesquisadores partiram dos dados do Censo de 2000 e de 2010 e notaram uma redução no déficit habitacional via redução do número médio de moradores por domicílio e por dormitório. Uma maneira de verificar como a expansão do mercado de crédito esteve relacionada a essa melhora foi identificar qual o impacto do financiamento na criação de moradias. As variáveis instrumentais propostas para crédito imobiliário foram número de agências locais e crédito para empresas.

A intuição por trás da escolha desses instrumentos, segundo os autores, é que devem existir aspectos específicos dos municípios que levaram à expansão do crédito – como por exemplo a melhoria da eficiência jurídica ou estratégia bancária de crescer em determinada localidade.

Para motivar a estratégia empírica, os pesquisadores apresentam um modelo simples de dois períodos com indivíduos heterogêneos, em que os jovens no primeiro período devem decidir se compram um imóvel. Caso decidam pela compra, um novo domicílio é formado. A decisão depende de três fatores exógenos:

  1. renda,
  2. acesso ao mercado de crédito e
  3. número de jovens que vivem na mesma casa.

A amostra principal do estudo ficou restrita aos municípios que possuíam dados de financiamento habitacional no Sistema de Informações de Crédito do BC (SCR) para os anos de 2003 e 2008. Sendo assim, a amostra contém 4.743 municípios com dados para dois períodos. Em 2000, o número médio de domicílios per capita era de 0,38 e aumentou cerca de 8%, para 0,41 em 2010. Entre 2000 e 2010 houve também um aumento real de R$ 2,95 no volume de financiamento habitacional per capita.

Em termos relativos, o estudo aponta que o volume de crédito habitacional per capita subiu 6%, enquanto a expansão do crédito para empresas per capita foi de 12%. No período, o número de agências per capita também aumentou.

Comparando os dados do Censo de 2000 e 2010, os autores dizem ser possível obter uma série de medidas que indicam que houve uma melhora no problema de escassez de moradias.

  • Com relação ao número médio de moradores por domicílio, por exemplo, esse número era de cerca de 3,76 moradores por domicílio em 2000, e caiu para cerca de 3,31 em 2010.
  • Analisando os domicílios por número de moradores, cerca de 52% dos domicílios continham mais do que 5 moradores em 2000, número que caiu para 41% em 2010.
  • Por fim, o número médio de moradores por dormitório também se reduziu, passando de cerca de 2,10 em 2000 para 1,75 em 2010.

A Fundação João Pinheiro, em conjunto com o Ministério das Cidades, realizou uma estimativa do déficit habitacional no país. Segundo o relatório de 2011, essa estimativa era de cerca de 5,9 milhões de moradias em 2000 e caiu para cerca de 5,5 milhões em 2008. Como proporção dos domicílios particulares, passou de 13,1% em 2000 para 9,6% em 2008.

São considerados no cálculo do déficit habitacional:

  1. habitações precárias,
  2. coabitação familiar,
  3. ônus excessivo com aluguel e
  4. adensamento excessivo de moradores em domicílios próprios.

Para tornar a medida comparável, os pesquisadores citam estudo do IDB, de 2012, que computou o percentual de famílias sem casa ou em moradias inadequadas. O Brasil possui 33% das famílias nessa condição, enquanto na Argentina essa fatia é de 32% e no Chile é de 23%. Uma possível explicação para a diferença é a relação entre crédito habitacional e PIB. No Brasil essa razão é de 2,1%, marginalmente superior à razão argentina, de 1,6%, porém bem inferior a razão do Chile, 19%.

De acordo com dados do BC, houve um aumento real de cerca de 174% no saldo de crédito total da economia brasileira entre 2000 e 2010 e de 30% no crédito habitacional.

A lei da alienação fiduciária do bem imóvel e o direcionamento de 65% dos depósitos de poupança contribuíram para isso.

Tudo de bom acabou com a volta da Velha Matriz Neoliberal em 2015 e seu aprofundamento com o governo golpista. Luciano Máximo (Valor, 01/03/17) informa que o gasto excessivo com aluguel em tempos de recessão somado ao encolhimento do setor de construção civil e do programa Minha Casa, Minha Vida nos últimos dois anos deve fazer avançar o déficit habitacional no país.

Dados preliminares da Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios (Pnad) mais recente, de 2015, aponta crescimento anual de cerca de 30% dos lares afetados pelo alto comprometimento da renda com pagamento do aluguel. No total 3,8 milhões de moradias têm esse problema, dado que agrava o déficit habitacional. Além disso, entre 2013 e 2015, houve redução de quase 400 mil unidades na produção de novos domicílios, após mais de cinco anos de avanço.

Para especialistas, essa dinâmica, que continuará em 2017, tem o poder de reverter a estabilidade dos últimos anos do déficit habitacional, que girou em torno de 5,5 milhões a 6 milhões de moradias.

Luiza Souza, coordenadora da Fundação João Pinheiro (FJP), entidade do governo mineiro que há mais de 20 anos produz estudo sobre o déficit habitacional que é adotado como oficial pelo Ministério das Cidades, explica que quase 85% das famílias que figuram no indicador ganham até três salários mínimos. São elas as que mais sofrem com a baixa produção de moradias com subsídio público e o gasto excessivo com aluguel num contexto de renda em queda.

Em 2007, o ônus excessivo com aluguel representava 32% do déficit habitacional do país. Em 2014, subiu para 48%, uma alta muito acentuada. Nas regiões metropolitanas, onde sabemos que o aluguel compromete ainda mais o orçamento familiar, o peso do componente é bem superior a 50%. Isso deve se acentuar ainda mais nos próximos anos, principalmente com a crise recente.

O relatório referente ao déficit de 2015 sairá em meados deste ano, mas já é possível vislumbrar piora nos dados, apesar da defasagem das informações coletadas a partir dos microdados da Pnad. É algo muito ligado à situação econômica, à perda de poder aquisitivo, ao desemprego, mas é preciso aguardar o fechamento das coletas para saber a dimensão mais recente do déficit.

A economista Ana Maria Castelo, professora da Fundação Getulio Vargas (FGV), que estuda o tema há mais de dez anos, observa que todos os componentes do déficit habitacional estão em queda, exceto o ônus excessivo com aluguel. O grande desafio são as famílias carentes e de baixa renda essencialmente dos centros urbanos. O mercado não vai atender essa demanda, e o principal programa que dá conta disso desacelerou muito em 2015 e 2016. É preciso reforçar os subsídios, não tem como pensar nisso sem subsídio, mas dentro da evolução da própria política urbana, com acesso à infraestrutura e trabalho.

O ônus excessivo com aluguel é o componente com maior peso no cálculo do déficit habitacional brasileiro. Ele é caracterizado por famílias que comprometem mais de 30% da renda para pagar o aluguel. Habitação precária, coabitação familiar e adensamento excessivo são os outros itens que compõem a metodologia de cálculo do indicador – de 2011 para cá, eles apresentam estabilidade.

Na opinião da arquiteta e urbanista Margareth Matiko Uemura, diretora do Instituto Pólis, falta coordenação entre prefeituras, governos estaduais e União na condução das políticas públicas com foco no perfil mais afetado pelo déficit habitacional.

Resta pensar a política habitacional de forma conjunta com a questão urbana, com governos agindo em parceria na oferta de moradia e infraestrutura, regularização fundiária, em programas de locação social e no desenvolvimento de planos diretores de modo a ter uma política abrangente.

Em São Paulo, governo estadual e prefeitura da capital criaram programas habitacionais com recursos complementares aos subsídios à faixa 1 do Minha Casa, Minha Vida por causa dos altos preços dos terrenos. Estado e município entram com R$ 20 mil cada por unidade habitacional contratada com dinheiro da União. Só na capital há projetos aprovados para a contratação de 120 mil moradias populares. O problema é que a destinação de recursos federais a famílias de baixa renda enquadradas no programa ainda é uma incógnita.

O grosso do dinheiro do Minha Casa, Minha Vida acabou. Já teve orçamento de R$ 30 bilhões nos tempos áureos, agora é preciso pagar obras paradas e em execução com os R$ 6 bilhões deste ano. Com a sobra dá para pensar em contratações novas para faixa 1, mas não tudo em São Paulo.

Quando este governo golpista e investigado por financiamento eleitoral corrupto acabará?! Só no final de 2018?! Ainda restam dois anos de perda, tipo sem casa, sem vida?!

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