Consórcio Imobiliário

Consórcio Imobiliário

Jiane Carvalho (Valor, 03/04/14) escreveu uma matéria jornalística de utilidade pública sobre o Consórcio Imobiliário.

“Consultores torcem o nariz para o sistema de consórcio, considerado desnecessário para quem tem disciplina financeira e dispõe de alternativas melhores de investimento. Mesmo assim, o produto mantém taxas consistentes de crescimento. Em 2013, bateu o recorde histórico com 5,7 milhões de participantes ativos, um avanço de 9,6% sobre 2012. Por trás de uma decisão considerada pouco racional, está a dificuldade do brasileiro em gerir o próprio investimento, seja na escolha do produto ou na regularidade dos aportes, além de uma visão superficial sobre as alternativas disponíveis no mercado.

Como não cobra juros bancários, a opção do consórcio parece de cara a mais interessante financeiramente. O candidato à aquisição de um bem compra uma cota, paga mensalmente um valor e ainda tem a chance de ser sorteado ou, se tiver recursos, tem a oportunidade de disputar a carta de crédito oferecendo um lance nas assembleias mensais. No fim do grupo – ou antes, dependendo do quesito sorte -, ele de posse de uma carta de crédito vai ao mercado e negocia a compra do produto à vista. Há ainda a opção de usar uma parte dos recursos para arcar com os custos da transação como cartório, no caso de imóvel, ou seguro e IPVA, no caso de veículos.

Continuar a ler

Investimentos Imobiliários

Cidades Mais Importantes do Mundo

A Knight Frank The Wealth Report – Global Cities mantém informações de quais cidades são da maior importância para pessoas mais ricas do mundo. Ele classifica as cidades com base em quatro fatores:

  1. Atividade Econômica,
  2. Qualidade de Vida,
  3. Conhecimento, e
  4. Influência e Poder Político.

Obs.: tudo isso tendo em conta o número de UHNWIs que mantém residência na cidade.

Guilherme Meirelles (Valor, 25/03/14) informa que a retomada do aperto monetário teve o efeito de uma ducha fria na procura por Fundos Imobiliários. Grande chamariz dos bancos até o primeiro semestre do ano passado, a modalidade é vista hoje com cautela pela maioria das instituições financeiras.

Assustados com a perda de rentabilidade, investidores mais afoitos desfizeram-se de suas partes no mercado secundário, o que gerou uma compressão das cotas em boa parte dos fundos. Segundo o boletim de fevereiro da BM&F Bovespa, o valor de mercado dos 117 fundos listados era de R$ 27,3 bilhões, menor dos últimos 12 meses. Ainda com base em fevereiro, o índice Ifix (composto pelos 66 maiores fundos imobiliários) teve queda de 16,7% nos últimos 12 meses. Já o índice Imob (formado pelas 20 empresas do setor listadas na BM&F Bovespa) desabou – 29,1% no mesmo período.

Continuar a ler

Bolha Imobiliária no Brasil: Opinião de Expert

teotonio_rezendeTeotonio Costa Rezende  atua no setor financeiro há 38 anos, sendo 32 anos em atividades relacionados à Política Habitacional e ao crédito imobiliário. É mestre em Gestão e Estratégia de Negócios, com graduação em Economia, Administração de Empresas e Ciências Contábeis, sendo empregado de carreira da Caixa Econômica Federal e atualmente ocupa o cargo de Diretor Executivo de Habitação. Ele é “o cara”! Sempre digo para meus alunos que, entre os técnicos que conheci, na Caixa, ele é o maior conhecedor do tema “financiamento imobiliário” no Brasil!

Enviou-me um artigo que publicou na última edição da Revista S.F.I., tratando da questão da Bolha Imobiliária. Leia o artigo: TEOTONIO COSTA REZENDE – Bolha Imobiliária

Repito o download para o artigo que ele também escreveu sobre tema de grande importância para todos os mutuários, a Portabilidade do Crédito Imobiliário, que entrará em vigor, de forma ágil / eletrônica, a partir de 05.05.2014TEOTONIO COSTA REZENDE Portabilidade do Crédito Imobiliário

Fator “uau”: Oportunidades Após Explosão da Bolha Imobiliária nos EUA

Imóvel de luxo em NY

Deu no New York Times (apud FSP, 22/03/14): “Caminhando até as janelas que oferecem vista para o Central Park, no coração de Manhattan, Gary Barnett abre os braços para abarcar a vista do apartamento no 87º andar de um arranha-céu.

Percebendo o suspiro do visitante, ele abre um sorriso. “É isso que queremos: ouvir esse uau‘.”

O fator “uau” é parte do apartamento de 570 m² que ocupa todo um piso do One57. Equipado com uma suíte master com banheira de mármore italiano, está à venda por US$ 67 milhões (R$ 160 milhões).

Ou, para expressar de outra maneira, quase US$ 120 mil (R$ 282 mil) por metro quadrado. Por Metro Quadrado!!!

Caro demais? Alguns andares abaixo há um parecido “por apenas US$ 55 milhões“, diz Barnett.

Em termos relativos, o preço do apartamento é praticamente uma pechincha.

Continuar a ler

Banco Central do Brasil e Preços dos Imóveis: Bolha?! Ora, bolas…

Taxa de vacância de imóveis comerciais em SP% Renda para Financiamento ImobiliárioResistência bancária à crise imobiliária

Eduardo Cucolo (FSP, 22/03/14) informa que a desaceleração recente no preço dos imóveis residenciais é vista pelo governo como um movimento natural e que não está relacionado ao estouro de uma suposta bolha imobiliária. Nos últimos anos, o Banco Central fez uma série de publicações para rebater as teses de que o Brasil pode experimentar uma crise nessa área.

Nesta semana, a instituição divulgou simulações que mostram que o sistema financeiro nacional sobreviveria sem grandes problemas a uma queda imediata de até 45% nos preços. Download: Relatório da Estabilidade Financeira – Março de 2014 (leia abaixo o que está no boxe da página 37).

Ao chegar a esse patamar, algumas instituições precisariam se capitalizar. Quebra de bancos, no entanto, somente no caso de uma desvalorização superior a 55% em um único dia e, mesmo assim, com apenas uma instituição.

Continuar a ler

Bolha Imobiliária? Infla e desinfla…

Preços de ImóveisFinanciamento Imobiliário

Fonte: FSP, 31/12/13

No Brasil, diferentemente dos países anglo-saxões e ibéricos, não houve bolha imobiliária de uma forma sistêmica, apenas alguns mercados locais ainda passam por desequilíbrios de oferta e procura — antes excesso desta, agora excesso daquela. Houve, em alguns lugares, especulação imobiliária por parte das empresas incorporadoras, que foram construindo para investidores mudarem de portfólio sem enxergar a demanda que viria adiante. Por exemplo, Salvador, cujo trânsito virou “um inferno no meio de uma selva de pedras”, tem estoque de unidades que representa 2,7 vezes a demanda!

Destoando de outras grandes capitais, os preços dos imóveis lançados em Brasília apresentaram uma forte queda no ano de 2013, com redução de 35,5% na comparação com os valores cobrados em 2012, segundo dados da Geoimovel. A região passou por um processo semelhante ao de outras partes do país, com um número alto de lançamentos no período do boom, o que acarretou um excesso de estoque nos últimos dois anos. Houve, porém, um problema pontual da capital federal, onde uma parcela significativa das unidades foi vendida a investidores, que almejavam lucrar com a valorização e não conseguiram o retorno esperado. O interesse maior em imóveis como aplicação, em oposição à compra para moradia, deve-se ao movimento desce-sobe da taxa de juros e, talvez, a uma característica de Brasília, que reúne pessoas de renda mais alta vindas de outros Estados — e que, por isso, não conhecem bem o mercado local.

Continuar a ler

Por que há lentidão na Construção Civil?

Entraves para construir

Cláudia Rolli (FSP, 14/11/13) divulgou estudo sobre problema muito importante de se enfrentar:  os gargalos nas etapas da construção de um imóvel atrasam em 17 meses uma obra habitacional e têm impacto de até um quarto no preço final ao consumidor.

Os efeitos do excesso de burocracia foram diagnosticados pela consultoria Booz & Company em estudo elaborado para a Câmara Brasileira da Indústria da Construção, a partir de pesquisa com empreendedores de diferentes portes e regiões.

Cada empresa apontou os principais entraves em oito etapas da produção (da compra do terreno ao repasse do imóvel); foram analisados 16 gargalos mais significativos.

A partir de notas dadas a cada problema, o estudo conseguiu mensurar que o tempo médio gasto para fazer um empreendimento com recursos da poupança e FGTS é de 57 meses. Se os entraves forem eliminados, cairá para 40 meses.

Continuar a ler

Redução do Déficit Habitacional no País

Déficit Habitacional 2007-2012Composição do Déficit Habitacional por Faixa de Renda

Déficit HabitacionalOs resultados de uma pesquisa divulgada pelo Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (Ipea) apontam para uma redução do déficit habitacional no país. Elaborado com base na Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios (PNAD-2012), o estudo mostra que o déficit de 10% do total dos domicílios brasileiros registrados em 2007 caiu para 8,53% em 2012, o que representa 5,24 milhões de residências.

Os cálculos também demonstraram comportamento distinto para os componentes do déficit, se vistos isoladamente. Houve queda, tanto em termos absolutos quanto relativos, no que diz respeito à precariedade (rústicos ou improvisados), à situação de coabitação (famílias conviventes com a intenção de se mudar ou residentes em cômodos) e ao adensamento excessivo em imóveis locados (àqueles com mais de três habitantes utilizado o mesmo cômodo).

O único componente que apresentou elevação no período de 2007 para 2012 foi o ônus excedente de aluguel, que passou de 1,75 milhões de domicílios para 2,293 milhões (aumento aproximado de 30% em cinco anos). Ressalte-se, no entanto, que o mercado de locação de imóveis urbanos pode ter sofrido da mesma alta que foi observada no mercado de compra e venda de imóveis, o que explica o fato de uma maior parcela de famílias ter comprometimento superior a 30% de sua renda familiar.

Ainda segundo a análise, o déficit brasileiro é majoritariamente urbano (85% do total), restando à área rural um número aproximado de 742 mil famílias nesta condição em 2012. Enquanto o déficit urbano praticamente manteve-se estável neste período, o rural caiu em aproximadamente 25%.

Na análise da distribuição do déficit habitacional por renda, os dados mostram que a redução foi menor no estrato mais baixo. No ano passado, 73,6% do déficit era composto por domicílios com  famílias com renda de até três salários mínimos, ante 70,7% em 2007. Houve aumento, portanto, de três pontos percentuais nessa fatia, mas, ainda assim, registrou-se queda do déficit em números absolutos: de 3.954.386 domicílios em 2007 para 3.859.970 em 2012 entre as famílias com renda de até três salários mínimos. As demais faixas passaram a responder menos pelo déficit habitacional.

Continuar a ler

Política Habitacional

FIPE-ZAP-Preco-Aluguel

Lílian Nogueira Rolim, Marcela Cerávolo Salomão e Rafael Soares Farias, meus alunos de Métodos de Análise Econômica fizeram a apresentação sobre a Questão Habitacional (click no link), para debatermos, em seguida, o Déficit, a Política e o Financiamento Habitacional.

Informação interessante é que a Coabitação deixou de ser o elemento mais determinante do Déficit Habitacional, sendo superado pelo Ônus Excessivo do Aluguel, i.é, acima de 30% da renda familiar. Também, pudera, com a bolha imobiliária localizada em certos bairros de algumas metrópoles, os preços dos imóveis dispararam. Os proprietários tentam estipular o aluguel com base em algum percentual do valor de mercado do imóvel. Antigamente, o retorno pretendido era 1% a.m.. Depois, caiu para 0,5% am. Hoje, o proprietário-investidor pensa que recebe 0,4% am, mas se fizer a conta correta, considerando o tempo de imóvel vazio e os custos de manutenção, inclusive IPTU e condomínio, vai ver que não chega nem à média mensal 0,3%.

Aí, ele passa a considerar o custo de oportunidade, pois poderia estar ganhando 0,5% + TR em depósitos de poupança sem aborrecimento, e o coloca à venda. Porém, ele está ainda precificando seu imóvel pelo seu desejo, ou seja, o valor de mercado do “pico da bolha imobiliária”. Sem liquidez, demora a vender se não abaixar o preço, conforme os potenciais compradores esperam. Estes já estão aproveitando de uma Selic maior. E assim se desinfla uma bolha…

Apertamento de 19 de metros quadrados

vitacon_quata_planta_studio_1_com_terraço_HR_pré Vitacon divulgacao

Graziella Valenti (Valor, 30/09/13) informa que a planta acima é de um apartamento compacto da Vitacon, na Vila Olímpia, que contará com mobiliário funcional e minimalista assinado pelo americano Graham Hill. A versão sem varanda, com 19 de metros quadrados, é o menor apartamento lançado em São Paulo, pelo menos, nos últimos cinco anos. Apesar do valor elevado do metro quadrado (R$ 11.000), preço total menor atrai público.

Até o fim do ano, a Vitacon, incorporadora de propriedade de Alexandre Frankel (35 anos), acumulará 34 projetos. Desde o fim de 2009, quando lançou os primeiros dois, a companhia já vendeu R$ 1,7 bilhão em apartamentos e, apesar de atuar em poucos bairros da cidade, deve fechar 2013 entre as dez maiores de São Paulo, em número de lançamentos. Entregou sete empreendimentos, desde sua criação.

A Vitacon se prepara agora para o primeiro contato com o mercado de capitais. Tornou-se uma sociedade por ações para captar cerca de R$ 100 milhões em debêntures. A operação deve ocorrer em outubro de 2013.

Continuar a ler

Risco em Financiamento Habitacional

Risco em Financiamento Habitacional

Felipe Marques (Valor, 07/10/13) informa que, desde agosto de 2013, o financiamento à aquisição da casa própria tornou-se a maior carteira de crédito à pessoa física e superou os empréstimos às famílias no sistema financeiro. A modalidade, hoje preferida por todos os bancos brasileiros, cresce mais do que a média do crédito total. Dados recentes divulgados pelo Banco Central mostram, porém, que as operações do segmento imobiliário têm mostrado, na média, um perfil mais arriscado, com prazos mais longos e menor exigência de entradas. Mas isto que caracteriza o financiamento habitacional! Afinal, 90% do déficit habitacional é composto de habitações em condições precárias de famílias com renda até 3 salários mínimos

São três sinais que pedem um acompanhamento mais cuidadoso.

O primeiro é uma queda no valor dado de entrada para o financiamento, o que provoca um aumento da fatia do valor do imóvel que é financiada. Essa proporção é apontada pelos bancos como uma das medidas mais importantes do risco de crédito do setor.

Em segundo lugar, a inadimplência dos novos empréstimos teve leve piora.

Por último, os prazos têm ficado cada vez mais longos.

Continuar a ler

Investimentos em Imóveis

Investimentos em Imóveis

Luciana del Caro (Valor, 10/09/13) adverte que, nos anúncios de imóveis à venda, é comum deparar-se com frases que associam o tijolo a uma moeda forte, sugerindo que o investimento imobiliário é sempre seguro e protege contra a inflação. O apelo parece especialmente atraente em momentos como o atual:

  1. a inflação em patamares elevados levanta a necessidade de se proteger,
  2. tradicionais alternativas de renda fixa vêm apresentando muita volatilidade e
  3. os imóveis continuam valorizando-se.

Mas serão mesmo os imóveis uma moeda imune à corrosão inflacionária? E mais: esse tipo de investimento pode ainda trazer ganhos, considerando-se que os preços já subiram muito, a ponto de o mercado discutir a existência de uma bolha no Brasil?

Continuar a ler