Troca-se Imóveis por Dólares em Buenos Aires

Katy McLaughlin (The Wall Street Journal apud Valor, 03/05/13) informa sobre os negócios imobiliários em dólares em Buenos Aires. Apartamento de um quarto no sofisticado bairro da Recoleta tem por US$ 130.000 – moeda mais usada nos negócios imobiliários em Buenos Aires – entre os disponíveis para comprar como um imóvel de férias.  Com os preços dos apartamentos de luxo entre 20% e 25% mais baixos que no ano passado, segundo corretores locais, estrangeiros estão encontrando grandes oportunidades em Buenos Aires após quase dez anos de preços em alta.

Bons apartamentos reformados, com terraço, na Recoleta, o bairro que deu à Buenos Aires o apelido de “a Paris da América do Sul”, estão sendo vendidos por cerca de US$ 2.000 o metro quadrado, 23% a menos do que em 2008, segundo estimativas de corretores da cidade. Não é prudente aqueles turistas que desejam comprar apartamento no Rio de Janeiro por cerca de US$ 7.500 o metro quadrado reconsiderar o custo de oportunidade?

A diferença entre o dólar oficial e o paralelo tem aumentado desde o fim de 2011, quando o governo começou a adotar medidas restritivas para a compra da moeda americana, tentando impedir a fuga de capitais do país. Como esse é o principal meio de reserva para os argentinos, a corrida pelo dólar desenfreou-se e, a cada nova medida anunciada pelo governo, tornou-se mais acirrada. Em 2013, o paralelo (ou “blue“, como se chama na Argentina) já subiu 47%. Hoje, para comprar dólares pelo preço oficial na Argentina, é necessário comprovar renda, a realização de alguma viagem internacional e informações sobre destino e tempo de estada. Mesmo assim, só é possível adquirir um valor determinado, geralmente muito restrito. Recentemente, o governo anunciou novas taxas para quem retira dólar com cartão de crédito no exterior, causando a nova corrida.

A atividade mais afetada pela alta do paralelo é a imobiliária, que se regula praticamente apenas por meio da moeda norte-americana. O mercado imobiliário divulgou números do primeiro trimestre do ano de 2013, que sinalizam uma queda de 41% das vendas!

Queda nas Cotações de Fundos de Investimentos Imobiliários

Sílvia Rosa (Valor, 30/04/13) informa sobre mais um esperado “rendimento fixo” que tem variado… para baixo! “Atraídos pelo rendimento com o aluguel, muitos investidores aplicaram em Fundos Imobiliários. No entanto, para os especialistas, o desempenho dessas carteiras deve ser visto mais como uma espécie de alocação em ações de empresas boas pagadoras de dividendos do que como um investimento em renda fixa – esta última, uma ideia muito propagada no ano passado.”

“Banco Central do Brasil anuncia a explosão da bolha imobiliária!”

No dia 04/04/13, foi disponibilizado pelo Banco Central do Brasil o seu Relatório de Estabilidade Financeira correspondente ao mês de março de 2013. Talvez seja a maior fonte de informações oficiais disponível para o especialista em Economia Bancária. Destaco uma novidade neste número que poderia ter rendido manchete em jornais que vendem notícias escandalosas: “Banco Central do Brasil anuncia a explosão da bolha imobiliária!”

Na verdade, a reportagem deveria sim questionar sim a opinião daqueles que acreditaram em “bolha imobiliária em nível nacional, devido ao financiamento habitacional”. Isto não significa que ela não tenha surgido em áreas localizadas, por exemplo, Zona Sul do Rio de Janeiro. Mas não foi devido ao crédito imobiliário, pois não há financiamento para “compra de apartamentozinhos por valores milionários”.

Vamos destacar abaixo o que diz a respeito o Banco Central do Brasil.

Yeld: Retorno Líquido Mensal do Aluguel em relação ao Preço de Mercado do Imóvel

Observem que, de jan/2008 a dez/2012, a variação do preço médio de imóvel foi o dobro (159,1%) da variação do aluguel (81,5%): a bolha vai explodir, pois não compensa mais comprar!

Sérgio Tauhata (Valor, 08/01/13) informa que, apesar do índice mais alto de reajuste para os contratos que vencem em janeiro (7,82% do IGP-M em 2012), o histórico mostra que os aluguéis residenciais enfrentam um dos períodos de retornos mais baixos dos últimos anos, já que os preços dos imóveis subiram muito e, aparentemente, os valores de locação não acompanharam a proporção, na média.

O índice Fipe/Zap, elaborado pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas da Universidade de São Paulo em conjunto com o portal imobiliário Zap, mostra que o “yield“, ou seja, o retorno mensal do aluguel em relação ao preço de mercado do imóvel, está no menor nível da série histórica do levantamento, iniciada em 2008. E a tendência é de continuar em queda. De acordo com a medição, em novembro de 2012, a taxa média em São Paulo estava em 0,49% ao mês. No Rio de Janeiro, a rentabilidade é ainda menor: 0,39%.

Com yield líquido mensal de 0,35%, se considerarmos a alíquota máxima do IR, de 27,5%, um apartamento no bairro de Pinheiros, em São Paulo, geraria um retorno com aluguel de 4,2% no ano. Mesmo imaginando o menor desconto possível do imposto, de 7,5%, a locação traria um ganho de 5,3%, ou seja, menor que a estimativa para o IPCA em 2013 divulgada no último boletim Focus, de 5,5%. E se for considerado o yield líquido – com desconto do imposto de renda que incide sobre ganhos de aluguel -, o rendimento médio com locação na maioria dos bairros das capitais paulista e fluminense não compensa sequer a inflação. No ano passado, o IGP-M, índice mais usado nos contratos imobiliários, fechou em 7,8%, enquanto o IPCA, indicador de referência para as reposições salariais, ficou em 5,8%. Ocorrerá inelasticidade da demanda se elevar mais o aluguel…

No Rio de Janeiro, os retornos se mantêm em patamar abaixo da capital paulista, ainda que de maneira discreta. O rendimento médio nas duas capitais perde da antiga poupança, que proporciona hoje um ganho de 0,50% ao mês, isento de IR.

Investimento em Imóvel na Planta

Tatiana Freitas (FSP, 19/11/12) lança as perguntas: Que tipo de imóvel tem maior potencial de valorização? E qual tem maior demanda para locação? O investidor interessado no mercado imobiliário se depara com essas questões ao escolher o bem no qual vai investir. Levantamento exclusivo da imobiliária Lopes pode ajudar o comprador nessa decisão. A empresa mapeou os imóveis residenciais mais desejados para investimento na região metropolitana de São Paulo: são os de dois dormitórios, comprados na planta.

Demanda por Fundos de Investimento Imobiliário (FII)

Tatiana Freitas (FSP, 22/11/12) informa que, com o apelo da solidez do investimento em imóveis, e também com a oferta de praticidade e liquidez, os fundos imobiliários vêm conquistando os investidores brasileiros. O número de investidores em fundos imobiliários listados na BM&FBovespa aumentou 89% nos últimos 12 meses até outubro de 2012. Já o volume de negócios mais que dobrou no período de janeiro a outubro em relação ao registrado em todo o ano passado.

Os fundos de investimento imobiliário procuram obter retorno por meio da locação ou venda de imóveis. São formados por grupos de investidores. Cada poupador compra cotas e passa a ser um dos donos do fundo, que tem o patrimônio formado por um ou mais imóveis. Assim, o pequeno investidor pode ter acesso a empreendimentos de alto valor e a inquilinos de primeira linha, como grandes empresas.

Fundos de Investimentos Imobiliários

Fonte: FSP, 29/10/12

Marcelo d’Agosto é economista especializado em administração de investimentos com mais de 20 anos de experiência no mercado financeiro. Publicou coluna (Valor, 21/11/12) sobre FIIs. Reproduzo-a abaixo.

Entrevista à Revista VOCÊ S/A – Número Especial sobre o Mercado Imobiliário

Por que as crises econômicas seriam provas de que tomamos decisões econômicas emocionais?

Discordo da proposição, porque as crises econômicas são fenômenos sistêmicos resultantes de interações entre múltiplas decisões, tanto racionais quanto irracionais, durante um longo tempo. Além disso, há instituições, regras, leis e políticas econômicas equivocadas que também insuflam a crise, tudo isso em dimensão internacional, quando a economia é aberta.

Falsa Bolha Imobiliária ou Capital Fictício

Fernando Torres (Valor, 15/10/12) divulga exercício econométrico de Emerson Fernandes Marçal, Paulo Gala e Rogério Mori, da Escola de Economia de São Paulo da FGV. Instigados com a dúvida que há tempos saiu dos meios especializados e frequenta cada vez mais mesas de bar e almoços de domingo, pesquisadores do Centro de Macroeconomia Aplicada da Fundação Getulio Vargas (FGV) decidiram usar modelos econométricos para responder, desta vez com maior embasamento técnico, à já recorrente pergunta: existe uma bolha imobiliária em São Paulo?

Como é comum em trabalhos acadêmicos, a resposta encontrada não é simples como um “sim” ou um “não”. Mas está mais próxima da negação do fenômeno, ao menos em seu estilo clássico.

Portabilidade do Crédito Imobiliário

Toni Sciarretta e Natuza Nery (FSP, 25/09/12) dão informações importantes sobre Portabilidade do Crédito Imobiliário, ou seja, mobilidade do que antes era imóvel. Assim como as demais portabilidades, deve fomentar a competição entre os bancos. Mudar o empréstimo imobiliário de um banco para outro com juros menores pode ficar mais fácil a partir de outubro de 2012. O governo deve regulamentar a lei que desobriga o mutuário a fazer um novo registro do imóvel quando muda de credor. Bastará fazer uma averbação da mudança, o que pode custar 60% menos do que um novo registro completo.

Existe Bolha No Mercado Imobiliário Brasileiro?

TD 1762 – Existe Bolha No Mercado Imobiliário Brasileiro?
Mário Jorge Mendonça e Adolfo Sachsida / Brasília, 2012

Download: Existe Bolha no Mercado Imobiliário Brasileiro?

RESUMO:

Este estudo tem por objetivo avaliar a possibilidade de existência de “bolha” especulativa no mercado imobiliário brasileiro. Para tanto, os autores estudaram e empregaram diversas metodologias, tanto em nível microeconômico quanto em nível macroeconômico. De maneira geral, os resultados apontam para a possibilidade concreta de existência de uma bolha no mercado de imóveis no Brasil. Segundo os autores, a Teoria Austríaca do Ciclo Econômico (Tace), reforçada por técnicas estatísticas, fornece uma base teórica sólida para apontar o governo federal, por meio de suas políticas fiscais e de estímulo ao crédito, como o principal responsável pelo surgimento desta bolha. Por incrível que pareça, os técnicos do IPEA criticam “a insistência do governo em aquecer ainda mais um mercado imobiliário já aquecido, o que só tende a piorar o resultado final.”

Palavras-chave: bolha imobiliária; Escola Austríaca; modelos de vetores autorregressivos (VAR); política monetária; política fiscal.

COMENTÁRIO INICIAL: desconfio que os autores buscaram mais provar a validade da Teoria da Escola Austríaca, que está grassando entre os neoliberais anti-governo… Afirmar que “o governo aquece ainda mais o mercado imobiliário”, quando a Caixa usa de recursos do FGTS para combater o déficit habitacional – 7,9 milhões de unidades habitacionais, sendo 91,5% para famílias com renda abaixo de 5 salários mínimos -, através do Programa MCMV, parece ser apriorismo que leva à conclusão mais ideológica do que científica!

Portabilidade do Crédito Imobiliário

Compartilho artigo que recebi de Teotonio Resende, diretor de Habitação e Infraestrutura da Caixa, um dos maiores especialistas em financiamento habitacional no Brasil. Eu tive o prazer de conhecê-lo na minha estadia na Caixa. Ele publicou esse artigo na última edição da Revista S.F.I. Trata de um tema que deve estar em debate nos próximos meses: a Portabilidade do Crédito Imobiliário.

Leia: TEOTONIO RESENDE Portabilidade do Crédito Imobiliário