Mercado de Capitais supera Poupança como Fonte do financiamento imobiliário

O volume de recursos originado no mercado de capitais superou, pela primeira vez na história, a participação da poupança na estrutura de “funding”, ou seja, das fontes de recursos para o crédito imobiliário. Dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) mostram que os instrumentos de financiamento privado, como certificados de recebíveis imobiliários (CRI), fundos imobiliários (FII) e os títulos de captação bancária, como as letras de crédito imobiliário (LCI) e as letras imobiliárias garantidas (LIG), aumentaram a participação na estrutura de funding de 24% no fim de 2021 para 38% no término do primeiro semestre de 2023, com saldo total de R$ 787 bilhões. Nesse mesmo período, a fatia da poupança encolheu de 49% para 36%, com estoque de R$ 738 bilhões.

Mesmo com as saídas líquidas da caderneta, o total de recursos disponíveis às linhas de financiamento aumentou em 27% de 2021 para cá. O montante subiu de R$ 1,62 trilhão há dois anos e meio para R$ 2,06 trilhões no início da segunda metade de 2023.

As estatísticas são um sinal inequívoco de que o crédito imobiliário brasileiro vem passando por uma transformação estrutural nos últimos anos. Da mesma forma que especialistas têm tentado encontrar explicações para a surpreendente força da economia mesmo em ambiente de taxas de juros tão restritivas, o financiamento habitacional segue caminho semelhante: o setor tem mostrado resiliência que não encontra paralelo nos ciclos anteriores de aperto monetário.

Segundo projeções da Abecip, a concessão de novos empréstimos para aquisição da casa própria deve fechar 2023 com o terceiro melhor volume da história, atrás apenas de 2021 e 2022. “Nesses últimos três anos, o mercado imobiliário mudou de patamar no Brasil, seja no crédito imobiliário ou em comercialização”, afirma o diretor de negócios imobiliários do Santander, Sandro Gamba, recém-eleito presidente da entidade para o biênio de 2024 a 2025.

Rendimentos Líquidos e Efetivos de Aluguel Inferiores aos Esperados

Michael Viriato é assessor de investimentos e sócio fundador da Casa do Investidor. Compartilho sua coluna (FSP, 23/06/23) abaixo.

A maioria dos locadores de imóveis interpretam errado o rendimento que recebem na locação de imóveis. Esta falha de interpretação leva a comparações erradas com aplicações financeiras e, consequentemente, falha na decisão de investimento.

No prédio onde eu moro, há quatro apartamentos por andar e um total de 15 andares. Apenas no meu andar existem dois apartamentos vagos para alugar. Uma destas unidades está livre para alugar há pelo menos um ano.

Eu pago R$ 3,5 mil de aluguel mensal mais custos de condomínio e impostos que fazem minha despesa de moradia alcançar R$ 5 mil por mês. O valor do imóvel se aproxima de R$ 1,2 milhões, pois é um prédio antigo e sem estrutura de lazer.

Estou colocando meu caso e o que ocorre com meus vizinhos apenas como ilustração para explicar o cálculo do rendimento do aluguel.

Qual é o rendimento de aluguel recebido pelo proprietário do imóvel?
a) 0,41% ao mês, ou seja 5% ao ano
a) 0,29% ao mês, ou seja 3,5% ao ano
a) 0,20% ao mês, ou seja 2,4% ao ano

Fontes do Financiamento Imobiliário em 2022

‘Funding’ do setor imobiliário, por saldo e participação (Imagem: Reprodução/Abecip)

A poupança e o FGTS perderam participação no financiamento imobiliário em 2022, enquanto as LIGs e LCIs crescem mais de 70%, apontam dados divulgados no dia 02/02/23 pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

O Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) continua sendo a maior fonte de “funding” do setor imobiliário (fonte de recursos), mas sua participação caiu de 46% em 2021 para 40% em 2022. Em valores absolutos, o saldo da poupança recuou de R$ 790 bilhões para R$ 764 bilhões, uma queda de 3% (veja na imagem abaixo).

Já o saldo do FGTS até subiu em termos absolutos (de R$ 468 bilhões para R$ 502 bilhões, uma alta de 7%), mas seu marketshare retraiu de 27% para 26%. Somando as duas maiores fontes de recursos do setor (SBPE e FGTS), a participação caiu de 73% para 66% em um ano (uma queda de 7 pontos percentuais).

“O crescimento de outras fontes de ‘funding‘ vem criando menos dependência da poupança”, afirma José Ramos Rocha Neto, presidente da Abecip. “Mas a queda do FGTS é uma queda relativa, pois em termos absolutos teve um crescimento. Essa queda relativa está muito ligada ao aumento das outras [fontes]”.

Bairros mais Caros no Brasil e Mudanças Habitacionais

A capital paulista concentra seis dos dez bairros com o maior valor por metro quadrado para casas, de acordo com a Loft Dados, núcleo de inteligência de mercado da plataforma imobiliária.

Os quatro primeiros bairros da lista são paulistanos: Jardim Europa, Jardim América, Vila Nova Conceição e Jardim Paulistano, com metro quadrado a R$ 21.053, R$ 20.313, R$ 17.964 e R$ 16.129, respectivamente.

O dado utilizado é a mediana, ou seja, o valor mais central obtido ao se colocar todos os valores de metro quadrado em ordem crescente.

A quinta colocação fica com um bairro paulista, mas não paulistano. É a Riviera, em Bertioga, no litoral do Estado, com preço mediano de R$ 14.809.

Para efeito de comparação, o valor médio do metro quadrado das casas à venda no país é de R$ 3.756, quase seis vezes menor do que no bairro mais caro.

Completam o ranking dos dez bairros mais caros para casas outras duas vizinhanças paulistanas, Vila Olímpia e Pinheiros, assim como dois bairros cariocas, Jardim Botânico e Gávea, e Jurerê Internacional, em Florianópolis. Veja a tabela completa acima.

De cada 8 habitantes do planeta, 1 mora hoje em favelas ou casas inadequadas

Rafael Balago (FSP, 13/11/22) informa: de cada 8 habitantes do planeta, 1 mora hoje em favelas ou casas inadequadas, apontam dados da ONU. A questão é ainda mais preocupante porque a maior parte do crescimento da humanidade previsto para as próximas décadas se dará nas cidades, onde faltam áreas adequadas para receber mais moradias. Nesta terça (15), as Nações Unidas preveem que o mundo chegará à marca de 8 bilhões de habitantes.

A entidade define como casa inadequada uma que tenha ao menos uma das seguintes condições: é feita de materiais pouco resistentes; não conta com acesso adequado a água potável e esgoto; e abriga mais de três pessoas por cômodo.

Nas últimas décadas, de todo modo, a tendência vinha sendo de alguma melhora. Em 2000, 31,2% dos moradores do planeta que viviam em cidades estavam sob essas condições. Depois de 20 anos, o percentual caiu para 24,2% —na América Latina, a queda foi maior, de 31,9% para 17,7% nesse período, mas o índice ainda se mantém distante do observado na Europa e na América do Norte (que, pela ONU, exclui o México), onde só 0,7% da população urbana vive de forma inadequada.

Ao mesmo tempo, o crescimento das cidades segue acelerado. Em 2000, o mundo tinha 371 municípios com mais de 1 milhão de moradores; em 2018, eram 548 e até 2030 devem ser 706.

As megacidades, conglomerados com mais de 10 milhões de habitantes, também se multiplicam. Eram 33 em 2018, que devem se tornar 43 em 2030. A região metropolitana de São Paulo é a quarta maior metrópole global, com população atual estimada em 21,8 milhões de pessoas, segundo o site World Population Review. O top 3 global tem Tóquio (37,4 milhões), Nova Déli (29,3 milhões) e Xangai (26,3 milhões).

Imóveis: Imobilização da Riqueza

Conclui o último artigo, publicado em https://jornalggn.com.br/habitacao/moradia-quanto-vale-o-maior-bem-familiar-por-fernando-nogueira-da-costa, alertando: “contra a aquisição da “casa própria”, considera-se a imobilização de capital por longo prazo, dada sua baixa liquidez, o comprometimento de renda em lugar de receber juros com investimentos financeiros, a depreciação natural (+/- 1% ao ano) e o custo de manutenção. Isso sem considerar os recursos necessários para uma eventual reforma”.

Neste, meu objetivo é analisar a imobilização de capital por longo prazo, dada sua baixa liquidez, e o comprometimento de renda em lugar de receber juros com investimentos financeiros ou liberar capital para investimentos alternativos em outras atividades.

Lembro-me: meu avô, um self-made man em negócios imobiliários, dizia jamais ter morado em casa própria. Justificava-se, pois perderia capital de giro para compras e vendas de novos imóveis. Isso ocorreu antes das reformas realizadas em 1964: a bancária e do mercado de capitais, com a plena instalação do capitalismo financeiro.

Será essa lição ancestral ainda válida?

Moradia: quanto vale o maior bem familiar?

Nas DIRPF, o subtotal de ativos imobiliários nos bens e direitos das Pessoas Físicas, declarados à Secretaria da Receita Federal, representa cerca de 40%. As moradias (apartamentos, casas, prédios residenciais), declarado por valores históricos, isto é, não corrigidos para valores de mercado atuais, representam ¼ do total desses bens ou 2/3 dos ativos imobiliários.

Os aluguéis de imóveis atingiram R$ 7,9 bilhões ou 2% do total de pagamentos e doações no ano calendário de 2020. Surpreende a muitos ao tomar conhecimento da distribuição da população por condição de ocupação do domicílio: 67,2% residem em imóvel próprio de algum morador, 6,3% ainda sendo pago, ou seja, 73,5% ou quase 3/4 da população brasileira possui a própria moradia. Alugadas são 17,7% e cedidas, 8,7%.

Lembro: nos anos 60, antes da política habitacional financiada pela Caixa Econômica Federal, os domicílios alugados eram 27,6% do total. A população estava abaixo de “90 milhões… em ação”.

Em 2019, os domicílios com rendimento per capita inferior a US$ 5,50 PPC diários, não se distinguiam desse todo: 67,7% moravam em imóvel próprio e 3% ainda sendo pagos. Eram 70% nesse componente e menor proporção (15,9%) era locatária, enquanto 13,1% residiam em imóveis cedidos.

Naquele ano, existiam 13.151 favelas no Brasil com 14 milhões (6,6%) moradores. Em cinco regiões metropolitanas – Rio de Janeiro (22%), Recife (23%), São Luís (25%), Salvador (26%) e Belém (54%) – mais de 1/5 da população moravam em favelas.

Cerca de 12% da população brasileira é residente em domicílios com condições inadequadas.  Entre os pobres (menos de US$ 5,5 PPC / dia ou R$ 387 mensais de renda domiciliar per capita), 26% são inadequadas. O déficit habitacional gira em torno de 7,8 milhões unidades habitacionais, 52% por ônus excessivo com aluguel (mais de 30% da renda), 28% por coabitação familiar, 15% em habitação precária e 5% em adensamento excessivo.

Vários Fundos de Investimentos Imobiliários negociam com descontos de até 30% em relação ao Valor Patrimonial

Sérgio Tauhata (Valor,10/01/22) faz uma avaliação inconsistente com os dados apresentados: “os fundos imobiliários têm contrariado a escrita de épocas passadas e resistido ao choque da elevação de juros pelo Banco Central”. A base de investidores pessoas físicas desse segmento na bolsa, por exemplo, continuou crescendo mesmo nos momentos mais críticos de 2021, diferentemente da recessão entre 2015 e 2016, quando encolheu.

O número superou 1,5 milhão de pessoas em novembro, conforme os dados mais recentes da B3. Isso significa uma adição de 300 mil novos CPFs em relação a janeiro de 2021. Na visão da sócia da Habitat Capital, Camila Almeida, mesmo diante de um cenário de incertezas no ano passado, o mercado teve um forte desempenho. “Tivemos mais de 30% de aumento de número de investidores, novos fundos saindo, uma quantidade recorde de emissões em 2021.”

Na avaliação do sócio do escritório NFA, Carlos Ferrari, especializado em operações imobiliárias, o crescimento da base mesmo em um período de crise mostra que os investidores passaram a olhar o segmento com um horizonte de mais longo prazo. “É um olhar de ciclo imobiliário acompanhando o ciclo de juros.” Na análise do sócio da Valora Investimentos, Alessandro Vedrossi, “a gente percebe que a maioria das pessoas que aplicam em FIIs investe em uma expectativa de médio e longo prazo e está mais preocupada com o yield [percentual de retorno em relação ao valor da cota] do mês do que com a variação da cota”.

A sócia da Habitat acredita que, apesar da tendência de alta dos juros para a casa de dois dígitos neste ano, a quantidade de investidores vai se manter. “Não acho que vai parar o crescimento da base, mesmo que o ritmo seja mais moderado. Os FIIs têm outros atrativos, como isenção de rendimentos mensais [recebidos pelas pessoas físicas] e a possibilidade de se investir no mercado imobiliário com valores baixos, por meio de cotas.”

Adiamento de Inovação Financeira no Brasil: Créditos com Garantia Imobiliária (Home Equity e Hipoteca Reversa)

Álvaro Campos (Valor, 19/01/22) informa: o crédito com garantia de imóvel (“home equity”) era uma das grandes apostas do presidente do Banco Central (BC), Roberto Campos Neto, quando começou sua gestão, em 2019. Aprimoramentos regulatórios, redução das taxas de juros e competição de fato deram algum impulso à modalidade. No entanto, o crescimento ficou aquém do que se esperava no mercado.

Apesar de contar com taxas bem menores e prazos mais longos que outras modalidades (até 20 anos), o processo de aprovação ainda é demorado e um dos principais empecilhos é cultural. Em um país com histórico de inflação elevada e grande déficit habitacional, o brasileiro ainda tem receio de dar seu imóvel como garantia.

Dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) mostram que, do fim de 2014 a novembro de 2021 o estoque de home equity cresceu meros 5,8%, a R$ 12,680 bilhões. No mesmo período, o crédito total no sistema financeiro teve expansão nominal de 51,4%. No ano passado até novembro, a alta da modalidade foi de 13%.

O mercado de “home equity” no Brasil é liderado pela Caixa – não por acaso, o maior banco no financiamento imobiliário. Em seguida vêm Santander, Itaú Unibanco e a fintech Creditas. No ano passado até novembro, as concessões somaram R$ 4,856 bilhões, com alta de 31,9% em relação ao mesmo intervalo de 2020. O prazo médio era de 12,9 anos e a inadimplência, de 5,2%.

Efeito Preposto na Caixa: Queda do Financiamento para Baixa Renda com Uso de FGTS

Edna Simão (Valor, 17/01/22) informa: o ritmo de execução de recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para habitação social desacelerou no ano passado, especialmente nos últimos meses. Segundo dados disponíveis no site do FGTS, em 2021, o orçamento ajustado do fundo para o setor somava R$ 59,2 bilhões, sendo que R$ 52,9 bilhões foram repassados aos agentes financeiros, ou seja, R$ 6,3 bilhões nem sequer foram demandados pelos bancos. O orçamento realizado pelos agentes financeiros foi de R$ 49,177 bilhões no ano passado – valor mais baixo desde 2017. Para 2022, o Conselho Curador do FGTS aprovou um orçamento de R$ 62,9 bilhões para habitação popular.

O secretário-executivo do FGTS, Márcio Leão Coelho, afirmou que o conselho curador vai solicitar à Caixa Econômica Federal, agente operador do fundo, explicações sobre a redução da execução dos recursos, especialmente, no fim do ano passado. Em sua avaliação , a economia mais fraca pode ser uma justificativa, diante de um cenário de inflação e juros mais altos e temor do desemprego.

Porém, é preciso saber se existe algum gargalo adicional como a atual direção da Caixa. O preposto só faz o dia-a-dia do puxa-saquismo…

Choque de Custos, Inflação da Construção e Repasse para Aluguel

A disparada na inflação da construção durante a pandemia deverá gerar uma onda de pedidos de reequilíbrio econômico-financeiro no setor de infraestrutura. Concessionárias de rodovias, ferrovias e portos já preparam pedidos de compensação pelo aumento de despesas.

Em geral, a variação do preço de insumos, como aço e cimento, é considerada um risco das empresas e não é passível de reequilíbrio nos contratos de concessão. Porém, as companhias afirmam que as altas registradas nos últimos meses são extraordinárias, causadas pela pandemia, e, por isso, esse ônus deveria ser compartilhado com o poder público.

Quando há desequilíbrio em uma concessão, a empresa tem direito a um ressarcimento, que em geral é feito por reajuste de tarifas ou extensão contratual. Porém, as discussões sobre o mérito e o valor dessas compensações tendem a gerar muita controvérsia entre companhias e agências reguladoras. Frequentemente, os casos se arrastam por anos.

O argumento central das empresas neste caso é que a inflação foi excepcional. De 2020 para 2021, o custo da construção saltou cerca de 25%, puxado por materiais, aço e mão de obra, segundo a ANTF (Associação Nacional de Transportadores Ferroviários). O preço de itens fabricados com aço e ferro subiu de 20% a 80%.

Fim do Airbnb com Proibição de Aluguel por Temporada em Condomínios

Joice Bacelo (Valor, 24/11/21) informa: o Superior Tribunal de Justiça (STJ) bateu o martelo: convenções de condomínio podem proibir os proprietários de alugar os seus imóveis por temporada – pelo Airbnb, a plataforma digital, ou outros serviços de locação. A 3a Turma decidiu pela primeira vez sobre esse tema ontem e a 4a Turma, que também julga as questões de direito privado, já tem posição no mesmo sentido.

Sem divergência nas turmas, torna-se praticamente impossível para locadores e empresas avançarem com essa discussão no STJ. Mas, segundo especialistas, o assunto ainda está longe de ser encerrado. A última palavra caberá aos ministros do Supremo Tribunal Federal (STF).

“Inclui análise de direitos fundamentais de natureza individual e coletiva. De um lado, o direito de propriedade. A liberdade do proprietário de locar o seu imóvel para quem quiser. De outro, o direito coletivo à segurança e sossego dos demais condôminos. Trata-se, indiscutivelmente, de questão constitucional”, diz a advogada constitucionalista Vera Chemin.

Mas enquanto o caso não chega no Supremo, as decisões do STJ é que devem reverberar no Judiciário. Quando havia somente decisão da 4a Turma, dizem os advogados, dava para tentar descolar o caso julgado dos demais.